Les sanctions
Les sanctions pour les propriétaires bailleurs en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique
À compter du 1er janvier 2023, si le logement concerné est loué sans respecter le seuil minimal de performance énergétique devenu critère de décence, le locataire pourra disposer d’un recours contre son bailleur.
Le locataire devra commencer par demander à son propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation de travaux de rénovation énergétique permettant d’atteindre le seuil minimal de performance énergétique correspondant au critère de décence. À défaut d’accord amiable ou à défaut de réponse du propriétaire dans les deux mois, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine ne constituera pas un préalable obligatoire à la saisine du juge.
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas le seuil minimal de performance énergétique requis, il pourra :
- obliger le propriétaire à faire les travaux nécessaires ;
- imposer la réduction de loyer (ou sa suspension) en faveur du locataire et aménager la durée du bail ;
- imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.
- Parce que les sanctions sont sévères, on parle souvent « d’interdiction de louer » ; cela concerne les nouvelles mises en location.
Les cas dans lesquels le juge ne pourra pas forcer la réalisation des travaux :
Ces contraintes sont définies par le décret n°2023-796 du 18 août 2023, qui intègre un nouvel article au sein du décret du 30 janvier 2002 (article 3 ter [nouveau]). Il sera ainsi impossible pour le juge d’ordonner la réalisation de travaux lorsque :
- les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l’art ;
- les travaux ont fait l’objet d’un refus d’autorisation par l’autorité administrative compétente (Code du patrimoine : livre VI ; Code de l’environnement : livre III, titre IV ; Code de l’urbanisme : livre Ier) en raison des modifications de l’état des parties extérieures, y compris du second œuvre, ou de l’état des éléments d’architecture et de décoration de la construction qu’ils entraînent ;
- le propriétaire produit aux débats les pièces justifiant de l’impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.